前海房价大跌深圳已经扛不动高房价了吗

来源：谭浩俊

7月22日的新加坡《联合早报》发表评论文章，分析深圳、尤其是前海的房价问题。文章引用一位在深圳有超过15年从业经验的房产经纪林奕儒的话说，深圳的经济总量能与其他一线城市媲美，但楼市的抗跌力却远远比不上“北上广”。原因是，作为一座移民城市，深圳的房产持有率只有23.7%，在一线城市中最低。林奕儒表示，深圳大部分房产掌握在少数人手中，而这些房产并没有发挥住宅的作用，更多是作为投资用途。

应当说，文章确实抓住了深圳房价出现较大波动的病根。无论哪座城市，如果房产不是掌握在广大居民手中，不是用于居住和租赁，而是投资，那么，这座城市的房价就必然会出现一些水分，甚至比较大的水分。因为，投资既可以带来收益，也存在风险，当收益大于风险的时候，房价上涨。当风险大于收益的时候，房价下跌。

目前深圳的房地产市场，住房投资的空间原本就已经非常有限，很多地段的房价，已经明显超过了城市能够承受的能力。在经济运行比较好的情况下，或许还能勉强撑着。经济运行状况不是太好，夹杂于盲目投资中的房价泡沫，也就不可避免地会出现破裂。眼下深圳市场的房价、尤其是前海的房价，确实出现了一些问题，投资过度引发的房价泡沫可能正在破裂，房价也开始下跌，且下跌的力度不小。早在去年就有报道称，2021年房价高峰时，新前海核心区域的豪宅小区“前海时代”，一套87平方米的两居室，曾经卖到了1678万元，单价高达19.3万！2023年，一套同户型房产成交价为1030万元，下跌648万元。而位于深圳前海赤湾的云开府是去年10月推出的新楼盘，项目地理位置优越，依山傍水，有双地铁口和商业综合体，但销售情况并不理想。据深圳市房地产信息平台公开信息，截至今年6月底，云开府的413个单位只卖出八个，未售出的单位多达98%。

这是否意味着，支撑前海房价的经济力量已经减弱，与房价稳定所需要的能量不相匹配，失去了平衡，不可能继续支撑如此高的房价，只能让房价下跌。投资前海住房的人，也已经看到了这一点。因此，想要维持前海房价的超高位，必须有新的经济增长点，有经济增长内在动能。而眼下是明显缺乏的，必须等到新一轮经济增长开始，前海的房价才有可能重回增长区间。前海房价的下跌，也带动了整个深圳房价的波动。乐有家研究中心统计的数据显示，今年6月深圳新房成交均价为5.36万元/平方米，环比下跌3%，相比今年1月下跌7%。今年6月深圳全市二手住宅成交均价为6.05万元/平方米，环比5月下跌4%，同比2023年6月下跌15%；今年6月，深圳二手房业主挂牌价为6.79万元/平方米，环比下跌1%，同比下跌11%。

也许，从整个深圳市的房价来看，也并未出现整体大幅下跌现象，且还有“日光盘”诞生。如位于福田区安托山片区的“海德园”，正式开盘选房后，380批客户选116套住宅，相当于三个人抢一套房。据了解，开盘当天，推售的116套房源均被选走。海德园本次推售的房源单套住宅建筑面积约87～450平方米，备案均价约12.85万/平方米，毛坯交付。按照均价计算，本次房源的价格门槛为1117万元/套。即便如此，也无法改变深圳房价正在下跌的现状。

令人欣慰的是，二十届三中全会决定对房地产市场提出了加大保障性住房供给的要求，前海房价大跌深圳已经扛不动高房价了吗以及充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，允许城市取消或调减住房限购政策。那么，对深圳来说，能够运用的政策空间会更大。关键就在于，购买力能否与政策有机结合，能否为深圳的房价稳定提供支撑。

深圳如此，其他城市、尤其是一、二线城市同样面临这样的问题。所不同的是，深圳的持有房产比例太低，稳定房价的难度要大于其他城市。深圳如何才能从目前的投资为主的格局中走出来，找到一条适合自己的，如新加坡那样的租售并举、不为投资的新路。投资房在深圳这样的城市，绝不能成为主流。否则，会影响城市的投资环境、创新环境、创业环境和发展环境的。深圳需要打击炒房，打击过度投资住房，要把住房引导到居住轨道、租赁轨道。一旦形成新的住房模式，深圳的房价也就可以稳定了，房地产对经济的正向作用就形成了。